挖来碧桂园亿元副总裁后 富力张量要携“实地”上市

　　来源：国际金融报

　　5月20日晚间，富力系又一家地产公司——实地地产发展有限公司（下称“实地地产”）向港交所递交上市申请，农银国际担任其独家保荐人。

　　招股书显示，本次募资所得款的计划用途分为三部分：其一，用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际；其二，用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元；其三，用于一般企业及营运资本用途。

　　1年挖来3个行业“大佬”

　　公开资料显示，实地地产成立于2006年，扎根广州，是增长迅速的综合房地产开发商，专注在大湾区开发住宅物业，且已在长江三角洲地区、华中和中国西部核心地区及华北地区有高增长潜力的其他城市建立战略布局。该集团的业务营运主要包括物业销售、机电安装及装修服务和租赁三个主要部分。

　　成立之初，实地地产仅在广东中山市有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目，经过14年的发展，其逐步将业务由中山向外扩张。尤其是在2015年，实地通过旗下子公司广州丰实房地产开发有限公司在不到半年时间内，豪掷17亿元一口气拿下广州萝岗长岭居板块四宗宅地。

　　实地地产实际控制人张量正是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。2003年，张量从加拿大学成归来创立恒量建设集团，并成为其父产业富力的重要合作承建商。目前，张量已经创立数十家公司，包括黑洞投资、恒量建设集团、普及中国等，涉足房产、工程、餐饮、营销、社区服务、智能家居、投资等多个领域。2020年3月20日，张力、张量父子以250亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。

　　事实上，实地地产早期法人为张小林，即张力的胞兄、张量的大伯，因此实地一直被视为富力系的企业，此次实地递交招股说明书，也意味着“富力系”旗下的第二个地产上市平台即将诞生。

　　事实上，为了筹备上市，从去年开始，张量就在努力扩充自己的高管阵容，且成果斐然。

　　其中最为引人注目的就是，素有地产圈“打工皇帝”之称的刘森峰于2019年11月高调加盟。刘森峰原是碧桂园副总裁兼江苏区域总裁，也是中国房地产历史上第一个拿到亿元年薪的区域总。紧随其后，2020年3月，实地再次迎来中海系副总裁刘军担任副总裁。而就在一年前，2019年3月，原泰禾集团CFO李斌已入职实地并担任CFO一职。

　　急剧扩张下，财务承压

　　背靠富力地产，享有大湾区政策红利，再加上明星经理人的加盟，实地地产的崛起似乎不可阻挡。

　　截至2020年3月31日，实地已于遍及大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市合计持有37个处于不同发展阶段的地产项目，总建筑面积为14.3百万平方米（即土地储备、已售建筑面积和不可销售及不可出租建筑面积）。

　　其中，实地地产拥有应占土地储备1017万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业、总规划建筑面积624.2万平方米的开发中物业以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。

　　高速的扩张成果在实地集团的财务业绩上得到体现。2017-2019年，实地集团的总收益由38.71亿元增至83.24亿元，复合年增长率为46.6%；同期税前利润由4.15亿元增至17.06亿元，复合年增长率为102.9%。

　　不过，就净利润而言，2019年实地地产却有所下滑，其2017-2019年的净利润分别为3.27亿元，8.46亿元和7.56亿元。

　　此外，规模与杠杆向来成反比。尽管实地集团的净资产负债率从2017年的38.09倍骤降至2019年2.25倍，但依然高于行业平均水平，2019年百强上市房企的平均净资产负债率水平为101.8%。

　　而实地方面亦在招股书的风险因素一栏中提到，银保监会或其他机构可能加强向中国房地产行业提供信托融资及其他非银行融资安排的监管，对公司取得信托融资及其他非银行融资安排的能力产生影响。

　　截至2019-2020年，实地有多项信托融资及其他非银行融资安排，借款余额分别为31.13亿元及23.97亿元，分别占借款总额约24.6%及18.5%。一旦融资收紧，可能导致公司的融资选择减少及或公司的物业开发项目融资成本增加，对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景有重大不利影响。